【不動産投資の物件情報】キャッシュフロー計算の方法は？融資額の割合や金利の変動の考慮を！

企業でも用いられる「キャッシュフロー」は、不動産投資の場合、いくら現金が手元に残るかを意味します。手元に残る現金とは、家賃収入から必要経費を引いて残った額であり、オーナーの収入ともいえます。これを求める方法がキャッシュフロー計算です。

こちらでは、不動産投資の物件情報配信サービスを行うRAISEが、キャッシュフロー計算が不動産投資の運用に重要な理由とその計算方法を紹介します。

不動産投資を購入し、運用していく場合は、キャッシュフロー計算が重要です。不動産投資を運用していくためには、やはりある程度の資金が必要です。例えば、毎月の家賃収入とローン返済を比較した場合、後者の方が多くなってしまうと、オーナーの持ち出しが発生してしまいます。毎月このような状況が続くと、オーナーの資金が底をついてしまい、ローンの返済が追いつかなくなってしまうケースもあります。このような事態に陥らず、効率よく不動産投資を運用していくうえでキャッシュフロー計算は重要であり、この計算を行うことでプラス収支に繋げていくこともできます。

キャッシュフローがプラスであれば修繕費などを賄える

不動産投資のキャッシュフロー計算を行い計算結果がプラスであった場合、家賃収入で収益が得られます。不動産投資で常に収入を得るためには、空き家対策のために物件の修繕を行うことも必要です。この際、不動産投資のキャッシュフローがプラスであれば、自身の預貯金や生活資金から修繕費を捻出することなく済みます。

不動産投資を安定して運用していくためには、自己資金からの持ち出しを避けなければなりません。そのためには、購入を検討している不動産投資のキャッシュフローを理解しておくことが大切なのです。

RAISEは不動産投資の物件情報の配信サービスを行っています。これから不動産投資を始める方や、新たに物件を増やすことをご検討している方は、ぜひRAISEにお問い合わせください。

不動産投資を健全に運用していくために欠かせないキャッシュフロー計算は、その方法が分かれば、どれくらいの収益を得られるか、予測することができます。

不動産投資のキャッシュフローは、以下の計算方法で求められます。

*家賃収入×入居率－経費－ローン返済額＝キャッシュフロー

これを、以下の条件で不動産投資を購入した場合に当てはめてみましょう。

• 物件価格：5,000万円
• 自己資金：500万円
• 借入金（融資額）：4,500万円、30年返済、金利3％
• 部屋数：6部屋
• 家賃：6.5万円
• 空室率：20％
• 経費率：20％

キャッシュフロー計算は現実的な数字で求める

キャッシュフロー計算を行う際は、できるだけ現実的な数字を求めましょう。

例で出した条件で満室だった場合、6.5万円（家賃）×6（部屋数）となり月に39万円、年間では468万円が家賃収入となります。そのうち、93.6万円が経費となります。

さらに現実的なキャッシュフローを求める場合は、

468万円（年間家賃収入）×0.8（空室率）－93.6万円（経費）－228万円（ローン返済額）

となり、52.8万円がキャッシュフローとなります。

この結果を年間に整えると、

52.8万円×12カ月＝633.6万円となります。

この年間で得られるキャッシュフローの額を、ローン返済額で割ることで、購入した不動産が投資のうえで健全であるかどうかを判断することができます。

633.6万円÷228万円＝2.77

この数値は、債務返済倍率（DCR）と呼ばれ、1.3以上であることが望ましいとされています。

返済比率を求めてみよう

不動産投資における返済比率とは、家賃収入に対して、どれだけ借入金を銀行に返済しているかの比率を指します。

返済比率の計算式は、以下の通りです。

「ローン返済額÷家賃収入×100＝返済比率（％）」

これを計算式に当てはめると、

228万円÷468万円×100＝48.7％

となり、返済比率は48.7％ということになります。

収入に対する返済比率は、やはり、低いほど良いものです。

RAISEでは、満室時の返済比率が50％を下回ることを投資の合格ラインとし、情報をご提供しております。

そのほか、不動産投資における重要な情報の配信サービスを行っていますので、興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。

不動産投資の健全な運用のために、キャッシュフロー計算を理解しておくと安心です。キャッシュフロー計算は、家賃、自己資金や融資額の割合、金利の変動によって異なるため、自身が購入した物件や検討している条件に当てはめて計算してみましょう。

キャッシュフロー計算で出た結果から債務返済倍率を求めれば、健全な不動産投資の運用ができているか、判断する材料にもなります。

RAISEでは、物件選別に必要な満室想定CF、空室想定CF、返済比率、自己資金回収年数、貸出金利、リスク金利返済額、空室率を考慮した限界金利などの情報を解析し、数値化して配信しており、判断がより早くなり、より早く行動に移せるとご好評いただいております。

ぜひご利用を検討してみてください。